Торговая площадь: покупка или аренда?

По подсчетам специалистов компании "Маркет Аналитика", по итогам 9 месяцев 2010 года объем вложений в коммерческую недвижимость заметно увеличился в сравнении с тем же периодом 2009 года, а именно на 30%. На раздел торговой недвижимости на рынке приходится 20 % всех вложений. Хотя инвестирование покупки и перепродажи торговой недвижимости - это выгодный заработок, всё же большая часть компаний предпочитает аренду, а, например, энергосберегающие лампы лучше всего покупать. Какие для этого причины?

Одной из причин в пользу аренды является несложность оформления такой сделки по сравнению с оформлением сделки купли-продажи торговой площади. Покупка торговой площади занимает достаточно длительный период времени. Минимальный срок оформления пакета документов, в который включена процедура закрепления права собственности, оформление договора купли-продажи, права собственности на землю, составляет официально два месяца, а в режиме реального времени может длиться до полугода и более.

Заключение же договора аренды займет максимум несколько дней, конечно, при условии, что данная торговая площадь отвечает нужным требованиям.

При выборе торговой площади учитывают район, местоположение, качество площади, размер площади, проходимость для покупателя, благоустройство и т.д. Всё это является ценообразующими факторами в назначении арендных ставок и базовой стоимости объекта торговой недвижимости. Например, разница между максимальными и минимальными ставками арендной платы для помещений, расположенных на ул.Таганская в ЦАО и на МКАДе в районе м. Речной вокзал, площадью 250 кв.м, достигает 4-5 раз.

Второй фактор, говорящий в пользу аренды, - это окупаемость. Средняя ставка арендной платы в Москве - $1500 за кв.м., стоимость объекта в том же районе и такой же площади - $4000-7000 за кв.м. Таким образом, окупаемость объекта в таком случае с учетом эксплуатационных и операционных расходов составляет 6-9 лет. Но не каждая компания имеет возможность вывести из оборотных средств крупную сумму денег для совершения подобной сделки. Отсюда выплывает третий фактор - наличие денежный средств.

Предприниматели, конечно же, имеют возможность подать обращение в банк, но на данный момент кредитная система доработана в недостаточной степени. Банки для реализации таких сделок предлагают кредитование под ипотеку, по ставке 14 - 16%, при этом ставка капитализации проектов составляет в среднем 10 - 12%.

В итоге среди потенциальных покупателей преобладают крупные ритейлеры, инвестирующие средства в еще строящиеся объекты и использующие объекты недвижимости в собственных нуждах, сдавая ее в аренду лишь частично.

В заключение необходимо отметить, что предприниматель, принимая решение о приобретении недвижимость в собственность, должен учитывать особенности своего бизнеса. В первую очередь под этим надо понимать оценку рисков и направление целей компании. То есть в случае увеличения возможных рисков, руководителю будет целесообразнее арендовать помещение, чем покупать. Но если риск минимален и динамика развития бизнеса стабильна и предприниматель планирует в долгосрочную деятельность, то есть смысл инвестировать покупку объекта.