Продажа с обратной арендой – выгодная операция с коммерческой недвижимостью

Операции продажи недвижимости с обратной арендой цикличны, однако пользуются неизменной популярностью на крупных рынках недвижимости. Причина этого в заинтересованности в подобных операциях крупных компаний, а также в возможности удовлетворить практически любым запросам инвесторов. Данный финансовый инструмент концептуально прост, что не исключает его действенности, которую обеспечит грамотное его применение в соответствующей ситуации.

При данном виде сделки владелец продаёт инвестору занимаемую им недвижимость, меняя статус владельца на статус арендатора и таким образом оставляя за собой право продолжать пользоваться проданной недвижимостью. Сделки такого рода могут иметь любые масштабы и касаться любых разновидностей недвижимости, от жилой до коммерческой (офисные, торговые, промышленные и прочие помещения), а, например, купить дом в Брянске каждый желающий может прямо сейчас.

Продажа с обратной арендой выгодна всем сторонам этой сделки. Рассмотрим преимущества этой коммерческой операции.

Большинство компаний не основывают свой бизнес исключительно на недвижимом имуществе, поэтому не уделяют ей исчерпывающего внимания. Продав недвижимость, руководство предприятия освобождает своё время и внимание для непосредственной деятельности. А заботы об арендуемой площади ложатся чаще всего на стороннего менеджера. Данный выход для многих компаний представляется наиболее эффективным, удобным и финансово выгодным.

Продажа с обратной арендой может положительно отразиться на балансовой отчётности фирмы. Финансирование недвижимости обычно происходит посредством долговых инструментов, таких, как ипотечные кредиты. В балансовом отчёте эти средства отражаются как пассивы. Недвижимость сложно отнести к ликвидным активам, особенно если она включает долговое обеспечение. В этом случае продажа с обратной арендой – шанс поднять кредитный рейтинг организации, сделать её балансовый отчёт более «привлекательным». Это позволяет называть обратную аренду инструментом забалансового финансирования. Продажа недвижимости – средство получения наличности, но, вместе с тем, помимо прочих способов привлечения капитала, лучше начинает выглядеть балансовый отчёт и повышается рейтинг компании. Кроме того, обратная аренда - это ещё и весьма экономичная форма финансирования, что можно видеть из нижеприведённых данных.

Часть выгод касается потока наличности. На крупных рынках доходность недвижимого имущества достигает 5-6%. Следовательно, рента составляет двадцатую часть от капитальной стоимости постройки. Однако ипотечный кредит зачастую оказывается гораздо дороже, особенно с учётом амортизации займа. Используя операцию продажи с обратной арендой, продавец/арендатор может уменьшить общую стоимость аренды, в том числе в случае, когда долг доходит до 70% стоимости недвижимости. На сегодняшний день в Москве действует примерно такое же соотношение.

Операции продажи с обратной арендой выгодны арендаторам в тех странах, где из общей суммы налогооблагаемого дохода вычитается стоимость арендных платежей (для сравнения, собственник-владелец не платит лишь налог с суммы процента, отчисляемого по ипотеке, тогда как тело кредита входит в налогооблагаемую базу). Из этого можно видеть: при более низкой общей стоимости владения, тем не менее, сумма налогообложения часто оказывается выше. В результате повышение итогового дохода происходит с двух сторон.

Обратная аренда коммерческой недвижимости приносит значительную выгоду также инвесторам. Во-первых, это гарантирует им стабильный доход. Недвижимость инвесткласса на крупных рынках предоставляется, как правило, в долгосрочную аренду, чаще всего с фиксированной арендной ставкой. При этом действия арендатора ограничены прочными договорными обязательствами, что позволяет снизить уровень риска и обеспечить стабильный доход.

Во-вторых, с помощью обратной аренды можно добиться роста капитальной стоимости здания. Обычно его базовая стоимость имеет значительную тенденцию к повышению, прежде всего в и долгосрочной перспективе.

Следующий аспект касается структуры арендных платежей. Для того, чтобы покупатель оказался в наиболее выгодных условиях, арендные платежи можно структурировать в соответствии с рыночной конъюнктурой, первоначальными планами покупателя и его инвестиционными критериями. Если же рынок волатилен (неустойчив) или в случае, когда инвестор стремится избежать риска, имеет смысл применить чистую арендную ставку. В этом случае на арендатора ложатся операционные затраты по фактической себестоимости. Таким образом, покупатель гарантирован от колебаний в величине операционных расходов, от непостоянства режима налогообложения и проч. В обратной же ситуации, при стабильном ранке либо в случае, когда инвестор обладает значительным опытом управления недвижимостью, возможно применение процентной ставки, в которую включены оперативные расходы. В результате повышается и стабилизируется как доход, так и поток наличности, а заодно покупатель получает возможность разнообразно и с максимальной эффективностью использовать арендные поступления.