Восемь видов мошенничества на рынке первичного жилья

Вероятно, обман родился лишь секундой позже, чем рынок. Он до сих пор присутствует как на первичном рынке, так и при операциях с недвижимостью, а, например, если Вы решили приобрести жилье в Астрахани агентства недвижимости для этого нужно выбирать внимательно. В подобных отношениях обманывать друг друга способны все стороны, в том числе и застройщики. Клиента можно обмануть не только прямо, но и косвенно – чтобы избежать налоговых выплат либо уйти из-под «гнёта» действующего законодательства. И, конечно, основной целью всякого обмана является дополнительное обогащение. Многие ошибаются, ожидая безупречной честности от крупного либо известного застройщика. На практике и здесь можно столкнуться с «подвохом».

Недобросовестный застройщик, желая обойти действующее законодательство, может предложить к заключению вместо договора долевого участия в жилищном строительстве, регистрируемого в Федеральной службе госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестре), какой-либо другой документ, к примеру, предварительный договор купли-продажи. Гражданское законодательство не предусматривает оплаты предварительных договоров, и стремящийся к наживе застройщик может предложить операцию купли-продажи векселя, оцененного в сумму стоимости квартиры. Такая схема распространена на первичном рынке недвижимости, но она никак не гарантирует защиты прав дольщиков.

Второй способ обмана клиента состоит в продаже застройщиком квартиры от собственного имени, но при этом в договоре купли-продажи в качестве продавца указывается организация, не имеющая к застройщику никакого юридического отношения. При лучшем исходе покупатель сможет узнать, что компания-продавец является представителем холдинга застройщика, что не будет соответствовать действительности. Но чаще всего данный вопрос так и не будет разъяснён до момента, когда возникнут проблемы.

В-третьих, застройщик нередко предлагает покупателю дополнительные платные услуги, которые чаще всего либо вообще не оказываются, либо их стоимость значительно выше рыночной. Тем не менее, застройщик может заявить, что желанная квартира не достанется дольщику, пока он не согласится со всеми предложенными условиями.

Четвёртая разновидность мошенничества – заключение компанией-застройщиком договоров купли-продажи недвижимого имущества с посторонними организациями, которые, в свою очередь, реализуют полученные ими права на жилую либо коммерческую недвижимость третьим лицам. Бывает и так, что обычные физические лица оказываются обладателями документов на собственность, которая уже продана другим юридическим лицам, но при этом покупателя убеждают в том, что прежние договорные отношения прекращены.

Пятая разновидность обмана заключается в продаже объектов жилого/нежилого фонда, который уже принадлежит иному правообладателю. В чём суть такой афёры? Прежде, чем приступить к строительству, застройщик обязан заверить инвестиционный контракт с региональными властными структурами. В соответствии с данным контрактом застройщик получает земельный надел под строительство и обязуется по его окончании предоставить заранее оговоренные площади в собственность администрации. Эти условия заранее фиксируются в протоколе предварительного распределения жилых и нежилых площадей, который является обязательной частью инвестиционного контракта. В ряде случаев застройщик, испытывающий нехватку бюджетных средств, незаконно продаёт принадлежащую администрации долю недвижимого имущества.

Шестым способом обмана может стать реализация недвижимого имущества посредством жилищно-строительных кооперативов, или ЖСК. Дольщик, ставший членом ЖСК, обречён в этом случае нести дополнительные расходы, определяемые нуждами кооператива, независимо от условий заключенного с ним договора на приобретение жилья. Иными словами, оплаченное жильё с каждым годом будет дорожать и дорожать, а контролировать этот процесс рядовой член ЖСК не имеет возможности.

Седьмой путь обмана – манипуляции с реальной и предполагаемой площадью жилья. Когда объект находится на стадии строительства, буквально ни один застройщик не обладает в полной мере проектной документацией (она может быть не полностью доработана и согласована), а иногда не имеет её вовсе. В результате, заключая договор с дольщиком, застройщик намеренно указывает площадь квартиры больше фактической. Таким образом, ещё на стадии заключения договора покупатель значительно переплачивает.

И, наконец, восьмой и самый «ходовой» способ обмана дольщиков – отсутствие в договоре точной информации о сроках окончания строительства объекта. Особенно часто так поступают недобросовестные застройщики, заключая предварительные договора купли-продажи.